Natal experimenta boom imobiliário com o destravamento do Plano Diretor e pode se beneficiar das incertezas em João Pessoa

Natal e João Pessoa podem, em conjunto, experimentar um ciclo relevante de crescimento urbano e imobiliário. O sucesso de uma cidade não representa, necessariamente, prejuízo para a outra. No entanto, a insegurança jurídica tende a redirecionar investimentos, especialmente aqueles mais sensíveis a riscos regulatórios.

Atualmente, há um impasse em João Pessoa justamente no núcleo da região de maior demanda imobiliária, acompanhado da preocupação de que essas incertezas se espalhem para outros bairros. Caso isso ocorra, a cidade pode, ao menos temporariamente, afastar empreendimentos mais arrojados. Como é sabido, projetos de maior porte e complexidade costumam enfrentar obstáculos não apenas técnicos, mas também jurídicos e políticos, e qualquer instabilidade adicional pesa na tomada de decisão dos investidores.

Natal, por sua vez, dispõe de um estoque expressivo de oportunidades represadas por décadas. Empreendedores já amadurecidos, vindos de outros mercados, conseguem identificar com clareza a tendência que começa a se formar na cidade. Muitos deles já investiram e obtiveram êxito em cidades com perfil semelhante, inclusive em João Pessoa anos atrás. Para esses agentes, o cenário atual de Natal funciona quase como um mapa do caminho, baseado na experiência do que já ocorreu em Jampa. Eles conhecem o potencial real de retorno e passaram a chegar de forma ávida após o destravamento do Plano Diretor.

Os primeiros sinais são claros. A cidade já registra arranques de edificações que se aproximam dos cinquenta andares e, em breve, algumas das maiores construções do Nordeste deverão ter endereço em bairros de Natal.

O Plano Diretor revisado está em vigor desde 2022 e, desde então, foram aproximadamente 96 novos empreendimentos imobiliários licenciados, em sua maioria projetos que só se tornaram viáveis após essa atualização normativa. Segundo levantamento divulgado pelo portal Tribuna do Norte, a estimativa é de quase três bilhões de reais em Valor Geral de Vendas até março de dois mil e vinte e cinco. Vale destacar que muitos desses empreendimentos ainda estão em fase de maturação, ou seja, uma parte significativa do que foi plantado agora só se refletirá em números mais robustos nos próximos anos.

Há, finalmente, uma renovação arquitetônica perceptível. Durante muitos anos, o que se produziu em Natal foi, a meu ver, excessivamente acanhado. Os lançamentos atuais surpreendem pela pujança dos valores envolvidos e por projetos de grande arrojo estético e funcional.

Enquanto o Plano Diretor anterior vigorou em Natal, João Pessoa viveu seu boom imobiliário, que em certa medida ainda persiste. Há cerca de vinte anos, Natal possuía aproximadamente cem mil habitantes a mais que João Pessoa. Hoje, ocorre o inverso. Quem vive na cidade sabe o quanto houve migração de pessoas e investimentos, motivada por um mercado imobiliário travado por anos, com terrenos desestimulados ao desenvolvimento urbano.

É uma ilusão acreditar que conter a indústria da construção civil seja algo positivo para uma cidade. Durante esse período de paralisação, bairros como Cidade Alta entraram em forte declínio. Pichações, não grafite, tomaram conta de áreas que, em qualquer outra capital, seriam polos naturais de revitalização e crescimento. Tornaram se quase cemitérios urbanos, onde proprietários enfrentavam enormes dificuldades para reformar, adaptar ou erguer novos empreendimentos.

O resultado foi uma perda financeira expressiva para a população desses bairros, que viu seus imóveis se desvalorizarem. Afinal, poucos desejam viver em locais onde a propriedade não confere liberdade real de uso, seja para moradia, comércio ou serviços. Travar o desenvolvimento urbano não preserva a cidade. Ao contrário, corrói valor, afasta investimento e degrada o espaço urbano.

O grande trunfo de João Pessoa: a nova ponte

O grande trunfo estrutural de João Pessoa é, sem dúvida, a nova ponte. Mais do que uma obra viária, trata se de um ativo urbano estratégico, capaz de redefinir fluxos, integrar áreas historicamente desconectadas e ampliar de forma significativa o território efetivamente acessível da cidade.

A ponte reduz distâncias, redistribui a pressão imobiliária concentrada em poucos bairros e cria condições objetivas para a expansão ordenada do eixo leste para novas áreas, algo fundamental para sustentar crescimento sem colapsar mobilidade, serviços e infraestrutura. Em termos econômicos, infraestrutura precede investimento. Onde há acesso, há interesse do capital.

Além disso, a nova ligação tem potencial para destravar grandes glebas, viabilizar projetos de maior escala e reduzir custos logísticos urbanos, tornando João Pessoa mais competitiva frente a outras capitais do Nordeste. É uma obra que atua diretamente na equação que investidores mais observam: previsibilidade de acesso, fluidez urbana e capacidade de absorver crescimento.

Por isso, mesmo em meio a debates jurídicos e incertezas regulatórias, a ponte permanece como um vetor concreto de valorização futura. Infraestrutura física não é retórica, não depende de interpretação normativa e não muda ao sabor do debate político. Ela fica, organiza o território e, cedo ou tarde, produz efeitos econômicos.

João Pessoa acertou ao apostar nessa obra. O desafio agora é garantir que o ambiente jurídico e urbanístico esteja à altura da infraestrutura que foi construída, para que o potencial não se perca em insegurança e paralisia decisória.

Condomínios e até a possibilidade de um novo aeroporto ganham impulso com a ponte

A nova ponte não apenas reorganiza a mobilidade urbana de João Pessoa, como também altera de forma estrutural a lógica de ocupação do território. Ao reduzir tempos de deslocamento e integrar áreas antes periféricas, a obra cria condições objetivas para a implantação de condomínios residenciais de maior porte, além de empreendimentos planejados com perfil mais sofisticado.

Com a melhoria do acesso, extensas áreas passam a ser economicamente viáveis para projetos que exigem escala, continuidade territorial e previsibilidade logística. Isso abre espaço para bairros planejados, condomínios horizontais e verticais e novos polos de serviços, diluindo a pressão imobiliária concentrada na orla e em poucos eixos tradicionais da cidade.