Bloqueio de gabarito na orla pode se estender para o restante de João Pessoa

O bloqueio do gabarito na orla de João Pessoa possui argumentos que contam com o apoio de uma parcela significativa da população. Nesse contexto, é possível afirmar que se desenha uma disputa com baixa probabilidade de retrocesso. O ponto de atenção, contudo, é que essa onda de apoio maciço contra edificações altas tende a se expandir para áreas que não são orla, mas que, por se apresentarem como alternativas aos espigões, podem acabar inseridas no debate público sob a mesma bandeira ambiental.

Sendo bastante objetivo, não seria prudente ampliar esse conflito e gerar ainda mais insegurança jurídica. Natal, por exemplo, permaneceu praticamente paralisada por mais de 20 anos, com um bloqueio quase total, na prática, a grandes empreendimentos e edificações de maior porte. O resultado foi a formação de um déficit habitacional e comercial relevante, a perda de moradores, o esvaziamento econômico de bairros tradicionais como Ribeira e Cidade Alta, além da limitação da expansão de outras áreas com elevado potencial habitacional e comercial.

A solução mais racional passa por um acordo que delimite claramente esses “santuários urbanos”, com restrições rigorosas de gabarito, sem tensionar o debate a ponto de provocar uma revisão generalizada da tendência de verticalização em João Pessoa. A verticalização, quando bem planejada, contribui para a redução da expansão da mancha urbana, favorece a viabilidade do transporte público, facilita a fiscalização condominial do tratamento de esgoto e da coleta de resíduos sólidos. Um embate prolongado pode lançar João Pessoa em um congelamento semelhante ao que Natal enfrentou desde a primeira década dos anos 2000 até, praticamente, 2023. Não por acaso, Natal, que já teve uma população e um crescimento mais pujantes, chegando a contar com cerca de 100 mil habitantes a mais que João Pessoa, hoje possui aproximadamente 100 mil habitantes a menos, um delta de cerca de 200 mil pessoas surgido em menos de duas décadas.

João Pessoa dispõe de uma orla amplamente elogiada e contará, em breve, com uma área extraordinária de expansão a partir da construção da Ponte do Futuro, na região metropolitana. A ponte ligará Cabedelo, Lucena e Santa Rita. Cabedelo, que já funciona como uma extensão natural de João Pessoa, terá, do outro lado do rio, uma área hoje praticamente inabitada que tende a se transformar em uma região de altíssimo interesse construtivo, com demanda consistente por condomínios de alto padrão.

Esse cenário também exige atenção estratégica para a discussão sobre a construção de um novo aeroporto. A atual infraestrutura que atende João Pessoa apresenta clara necessidade de modernização, o que já demanda investimentos expressivos. Nesse contexto, torna-se racional avaliar a transferência do aeroporto para uma área logisticamente mais eficiente. Com a nova ponte, a localização passaria a ser uma das mais privilegiadas do país, extremamente próxima da região de maior demanda turística nacional e internacional, além de coincidir com a área de maior emissão de passagens aéreas da própria João Pessoa.

Novo aeroporto de João Pessoa: caminho livre com a nova ponte

Um novo aeroporto do outro lado do rio Paraíba, localizado a apenas 5 km da Praia do Bessa e a 4 km da Praia do Jacaré

Desde que vi iniciada a nova ponte que teremos em João Pessoa, praticamente de imediato visualizei uma situação que já perdemos em Natal: um aeroporto gostosinho para viajar, pertinho, “facinho” e prático. Foi só abrir o mapa e tudo saltou de uma vez. Aqui coloco minha visão:

O novo aeroporto estaria muito mais próximo do principal fluxo de passageiros, localizado ao lado da zona hoteleira. O turista, um dos principais geradores de fluxo para o aeroporto, terá a sensação de desembarcar do avião diretamente no leito do hotel ou da pousada. Além disso, a área conecta-se naturalmente com os bairros de João Pessoa que mais geram viajantes, custo de deslocamento reduzido e um mínimo desgaste com trânsito. Lembro que aqui me refiro à massa média de viajantes. É claro que haverá casos de pessoas que enfrentarão maiores deslocamentos, mas, para a maioria, a distância e o tempo de trânsito serão reduzidos.

Esses fatores funcionam como forte estímulo para o aumento do movimento no terminal. Como se sabe, maior fluxo impacta positivamente no fator de rateio aéreo, permitindo uma programação mais eficiente das companhias. Isso reduz os custos operacionais e, em determinado momento, pode levar uma ou mais empresas aéreas a reduzir os preços para ganhar mercado. A nova dinâmica favorece tarifas mais baixas com margens sustentáveis, uma vez que a melhor ocupação dos voos, somada à redução dos custos logísticos entre aeroporto e destino final, se traduz em estímulo adicional às viagens.

Abaixo, um comparativo entre a localização do aeroporto atual e a simulação do novo, situado praticamente ao lado das regiões hoteleiras de Cabedelo e João Pessoa.

A viabilidade nasce com a ponte

Talvez cause estranhamento para muitos perceber que, do outro lado do rio Paraíba, praticamente não existem manchas urbanas. De um lado está a imensa João Pessoa; do outro, quase nada. O rio funciona como um verdadeiro limitador.

A viabilidade de um novo aeroporto naquela área, tão próxima e com vastos terrenos livres, onde hoje predominam canaviais, só se concretiza por um fator decisivo: a ponte. Até agora, a região não era efetivamente “próxima”, mas passará a ser com a conclusão da obra, já em andamento. A ponte será um marco no rompimento das distâncias para a cidade e toda a região metropolitana.

É difícil calcular o quanto aqueles terrenos serão valorizados e disputados para novos empreendimentos. Inicialmente, poderão abrigar condomínios de perfil quase rural, mas é provável que, em pouco tempo, a região seja tomada por inúmeros condomínios horizontais de alto padrão. Muitos pequenos proprietários rurais podem, de fato, mudar de vida com essa valorização.

No entanto, é fundamental atenção: sem acompanhamento e assistência adequados, existe o risco de que parte dessa população seja passada para trás em negociações desiguais. Cabe aos setores sociais do poder público garantir apoio e orientação, para que esse processo não se transforme em exclusão, mas sim em crescimento econômico real também para a população mais humilde, que pode ter a oportunidade de alcançar ganhos significativos com a valorização imobiliária.

Abaixo, o tempo médio e a distância entre o aeroporto atual e a região hoteleira — principal polo emissor de passageiros, além dos bairros de maior poder aquisitivo e das praias urbanas.

Em torno de 23 quilômetros com duração de estimada de 34 minutos

Comparativos

Existe uma particularidade entre Natal e João Pessoa que preciso destacar pela vivência. Por muito tempo, Natal teve um aeroporto pequeno, mas sempre movimentado e a cada ampliação, a demanda rapidamente absorvia a nova capacidade, exigindo novas reformas em pouco tempo. Mesmo parecendo superlotado em alguns momentos, sempre foi elogiado.

O aeroporto era bem avaliado justamente por sua localização: ficava muito próximo da região de maior geração de passageiros da cidade, as praias e bairros de alta demanda aérea e, após sucessivas ampliações, já contava com uma capacidade respeitável em seus últimos anos. Os trajetos médios dos polos geradores de passageiros levavam entre 15 minutos e 20 minutos, além de estar em uma área naturalmente abastecida por fluxo pendular e opções de transporte. Para os hotéis, era um custo reduzido levar e buscar hóspedes no Aeroporto Augusto Severo, com rotas desobstruídas e práticas.

A troca

Em 2014, a transição dos aeroportos em plena Copa do Mundo de Futebol, o Augusto Severo deixou de operar, e a cidade passou a contar com o Aeroporto Aluízio Alves, mais distante e de acesso mais complicado, olha só a coincidência, tiveram início os “problemas” em diversos indicadores de fluxo de passageiros e de desempenho econômico ligados ao turismo. É verdade que aqui e ali se observa alguma evolução, mas nada que se compare à curva de crescimento que existia antes da mudança

O que antes era trajeto rápido e barato, tornou-se cansativo, congestionado e caro. O resultado foi imediato: menor disposição dos passageiros em enfrentar o deslocamento, queda na percepção de conforto e, consequentemente, menos voos. Com aeronaves mais vazias, a lógica de mercado encarece as passagens, "menos voos = passagens mais caras", naturalmente isso para sustentar as rotas.

A posição de João Pessoa

João Pessoa vive hoje uma situação intermediária. O aeroporto de “Jampa”, comparativamente, está mais longe do que era a rota "Natal - Aero Augusto Severo", mas ainda mais perto do que a rota "Natal - Aero Aluísio Alves". O problema é que não conta com a mesma estrutura de qualidade, ficando atrás dos dois. E isso ocorre justamente em um momento de boom imobiliário e populacional da capital paraibana.

Enquanto Natal foi sufocada por décadas por um Plano Diretor que inviabilizava a verticalização, encarecendo terrenos e limitando o potencial imobiliário, João Pessoa aproveitou a brecha. O capital que poderia ter ido para Natal encontrou na capital paraibana um ambiente mais amigável e rentável. Hoje, “Jampa” não apenas recuperou a diferença como ultrapassou Natal em população: antes tinha 100 mil habitantes a menos, agora tem 100 mil a mais que Natal.

Essa ascensão só reforça o quanto um novo aeroporto, em melhor local, poderia destravar ainda mais o potencial econômico da cidade. A ironia é que, enquanto a mudança de endereço foi negativa para Natal, em João Pessoa ela poderia ser positiva.

A nova ponte como rota expressa

João Pessoa conta com a construção de uma nova ponte, um salto de conexão que permitirá um fluxo mais ágil e relativamente desafogado entre a principal zona geradora de passageiros e uma saída expressa da mancha urbana. Essa nova ligação abre a possibilidade de, em pouco tempo, acessar vias rápidas que conduzem tanto às áreas de expansão quanto à própria BR-101.

Isso traz duas possibilidades importantes. A primeira é tornar mais prático o trajeto até o atual aeroporto, funcionando como uma espécie de rodoanel: mesmo sendo mais distante, a via expressa poderia evitar o trânsito interno da cidade que hoje compromete o percurso. O cuidado, nesse caso, deve estar em não repetir o exemplo de Natal, onde trechos pouco habitados do acesso ao aeroporto se transformaram em pontos de insegurança.

A segunda possibilidade é mais estratégica: a nova ponte poderia preparar o terreno para a realocação do aeroporto, levando-o para uma área mais próxima dessa saída, já fora da mancha urbana. Isso garantiria ao mesmo tempo maior proximidade para os passageiros e a construção de um terminal moderno, capaz de atender não apenas à demanda atual, mas também às projeções de crescimento para os próximos anos.

A obra abrirá caminho para uma nova região, com potencial de criação de rotas expressas após a ponte, e isso pode ser a chave para transformar a mobilidade local.

Um aeroporto exige acesso rápido às áreas de maior geração de passageiros, e no caso da capital paraibana essa região é o litoral e seus bairros satélites. Se o deslocamento entre aeroporto e zona hoteleira for rápido, seguro e direto, o impacto pode ser decisivo tanto para turistas quanto para moradores. O visitante que sabe que poderá chegar ao hotel em poucos minutos após o desembarque certamente encontra aí um encanto a mais. Da mesma forma, os viajantes frequentes sofreriam menos com trajetos mais rápidos e menos congestionados, o aeroporto de João Pessoa não possui a estrutura que a cidade merece, pelo menos atualmente o retrato é esse.

Estimativa de percurso e tempo entre o atual aeroporto e a Praia de Manaíra, trajeto "exemplo" para passageiros com objetivos turísticos em uma das principais praias urbanas.

Natal reagiu, mas o aeroporto longe é uma dor

Recentemente, Natal modernizou seu Plano Diretor, abrindo caminho para competir em condições mais equilibradas com João Pessoa. Contudo, ainda pairam dúvidas sobre como novas estratégias tributárias no Brasil, taxas e impostos sobre aluguel e transações imobiliárias, poderão impactar esse mercado. Caso venham pesadas, a retomada pode ser comprometida.

Atualização: esta informação hoje, poucos dias após minha postagem com a mensagem concreta de que ou estamos andando devagar demais ou, pior ainda, estamos dando ré! E a imagem que vi hoje nesta postagem é justamente do AEROPORTO (link: https://www.instagram.com/p/DOhFoqLEbPJ/?igsh=MWs1dXRsbmZyMW9icA==),

É importante lembrar que o Rio Grande do Norte carrega a fama de “insegurança construtiva”: investidores frequentemente relatam dificuldades em aprovar ou executar projetos que seriam bem-vindos em outros estados. A sensação, muitas vezes, é de que existe até uma resistência deliberada a empreendimentos de impacto econômico de qualquer nível. Se essa percepção não mudar, mesmo com ajustes urbanísticos, Natal pode continuar em desvantagem diante do dinamismo de João Pessoa.

Uma brutal tentação de investir nesse lugar

O Brasil carrega limitações significativas quando se trata de investimentos. De um lado, o Estado mostra restrições orçamentárias e entraves burocráticos; de outro, o setor privado muitas vezes hesita em realizar grandes apostas em razão da insegurança jurídica que pode transformar oportunidades em riscos severos. Quem ousa investir pesado no país corre o risco de ser penalizado por regras instáveis, interpretações variáveis ou tributos inesperados.

Apesar disso, há fronteiras imensas a serem exploradas. A nova conexão criada pela ponte em João Pessoa é um exemplo concreto: do outro lado pode emergir um forte polo de valorização imobiliária, impulsionado pela rapidez de acesso à capital. Esse vetor de crescimento pode abrir espaço para iniciativas que vão além da malha doméstica e internacional tradicional.

É plausível imaginar investimentos privados em aeródromos locais que sigam modelos de sucesso já consolidados em outras regiões do país. Um exemplo é o São Paulo Catarina Aeroporto Executivo Internacional, que revelou a força de um mercado até então pouco explorado: o de jatos executivos de alta renda em aeroportos mais compactos e especializados.

Embora exista uma clara diferença entre a escala econômica de São Paulo e a realidade de João Pessoa, nada impede a adoção da mesma filosofia, desde que adequadamente dimensionada. Um aeródromo executivo, aliado a um novo corredor imobiliário viabilizado pela ponte, poderia catapultar João Pessoa a um novo patamar de desenvolvimento econômico, combinando turismo, negócios e investimentos imobiliários em uma mesma estratégia integrada.

Não existe, até o momento, nenhum projeto de novo aeroporto. No entanto, é difícil não perceber o imenso potencial que essa ideia teria como motor de desenvolvimento para a economia local, vai acabar acontecendo!